Президент Glorax о работе в небольших городах России, выходе на биржу и льготной ипотеке

Девелоперская группа Glorax, созданная бывшим совладельцем девелопера Tekta Group Андреем Биржиным, за время своего существования несколько раз меняла стратегию. Компания, помимо строительства жилья, планировала инвестировать в IT-стартапы, гостиницы, фитнес-клубы и даже детские стоматологические центры. Сегодня застройщик решил сконцентрироваться на возведении жилых проектов, в том числе и в небольших городах России. Там идет рост доходов населения благодаря развитию производств, а федеральных девелоперов практически нет, объясняет президент Glorax Дмитрий Кашинский. В интервью «Ведомостям» он рассказывает, для чего компания решила провести IPO, в каких регионах она намерена работать и как повлияет отмена льготной ипотеки на рынок жилой недвижимости.

— Компания заявила о планах провести IPO в 2025 г. Не считаете ли вы эти сроки нереалистичными, учитывая, что на данный момент даже юридическое лицо не было преобразовано из ООО в ПАО? Когда это может произойти?

— Мы действительно планируем провести IPO именно в 2025 г. Мы считаем, что в данный момент совпало два важных события. С одной стороны, готовность публичного рынка к размещению новых эмитентов и аппетит потенциальных инвесторов, который, как я считаю, еще сохранится в 2025 г. Средств на российском публичном рынке много, а интересных игроков не так много. Это первое. А второе — выход на биржу в целом совпадает с нашей стратегией. Потому что мы активно развиваемся и хотим использовать IPO, для того чтобы привлечь деньги на развитие компании.

Если же говорить про конкретику, то мы технически к проведению размещения уже готовы. С 2018 г. мы ведем отчетность по МСФО, раскрываем информацию в соответствии с требованиями регулятора. Кроме того, у нас сформирован профессиональный совет директоров с четырьмя независимыми директорами, как этого требуют правила листинга. А юридическую трансформацию в ПАО мы завершим к 1 августа этого года. Поэтому мы спокойно будем выбирать наилучший момент в 2025 г. для размещения.

— А параметры IPO понятны? Какой пакет планируете продать? Сколько денег намерены привлечь?

— Я бы не очень хотел сейчас говорить о предварительной оценке и размере пакета, потому что все цифры сейчас ориентировочные. Могу лишь сказать, что для нас мини-целью является вхождение в первый котировальный список Московской биржи со всеми атрибутами, которые за этим следуют. Для нас это крайне важно. Мы хотим быть в топе российских ликвидных акций.

«Размещение для нас — это логичный шаг нашего развития»

— В какую сумму оценивается компания?

— Ключевой актив любого девелопера — это земельный банк. Наш текущий земельный банк, по предварительной оценке, оценивается в 50 млрд руб. К 2025 г. эта цифра будет явно больше, хотя конкретные данные я сейчас не готов назвать.

— Правильно ли я понимаю, что цель размещения — именно привлечь деньги в компанию? Или у акционера есть планы, как говорится, выйти в кэш?

— Все средства будут привлечены на развитие компании. Это очень важно. То есть это не монетизация для акционеров, а это инвестиции в развитие компании.

— Компания в последнее время активно покупает участки в различных регионах. Вы таким образом раздуваете портфель перед IPO?

— Мы не раздуваем портфель и не гонимся за большими цифрами. IPO для нас не является самоцелью. Размещение для нас — это логичный шаг нашего развития. Это возможность привлечь средства в дальнейшее развитие компании. Я бы сформулировал тезис так: сначала успешный бизнес, а потом высокая оценка на рынке. Вот это очень важно. Это во многом отличает нас от других игроков. С учетом того что у нас приоритет именно бизнес, а не IPO, то мы исходим из того, что мы должны собрать высококачественный портфель. Он в целом у нас уже сформирован и продолжает формироваться высокорентабельными качественными проектами.

— Не считаете ли вы публичный рынок с точки зрения девелоперских компаний перегретым? Застройщиков на бирже уже много, удивить инвесторов будет сложно. К примеру, «Самолет», несмотря на активный рост, так и не провел SPO, хотя говорил о нем. Не боитесь не понравиться инвесторам?

— Нет, если говорить про сектор девелопмента и недвижимости, то мне кажется, что он вообще недопредставлен. Торгуются сейчас только четыре девелопера — «Эталон», ПИК, ЛСР, «Самолет», а если по косточкам пытаться разбирать этих четырех игроков, то среди них почти нет таких, которые показывают существенный рост. При достижении определенных пределов им трудно дальше расти. Тем более что сейчас профиль инвестора сместился в сторону «физиков», а они жаждут серьезного роста акций. И здесь мы как раз считаем, что у нас есть конкурентное преимущество, потому что в ближайшие годы мы будем точно показывать кратный рост. Тот самый портфель, который мы сейчас доформировываем, в ближайшее время выйдет в стройку, а потом уже и в финансовые показатели компании. Поэтому на ближайшие 3-5 лет мы будем агрессивно расти и, я думаю, мы будем очень интересны потенциальным инвесторам именно как компания развития. Поэтому мы верим в успех.

— Какие регионы сегодня для вас представляют наибольший интерес? И в какие планируете выйти в ближайший год до начала IPO?

— Выход в регионы — ключевой элемент нашей стратегии на ближайшие пять лет. Мы проанализировали ситуацию и поняли, что после 2022 г. на рынке произошли довольно существенные изменения, на уровне макроэкономики и на уровне рынка недвижимости. Появилась очень привлекательная рыночная ниша — я имею в виду города с населением от 300 000 до 1,2-1,3 млн человек. Такие города активно развиваются благодаря импортозамещению, оборонному заказу. Развивается производство. За счет выплат по военным контрактам формируется достаточно серьезная платежеспособная прослойка. Таким образом у жителей таких городов серьезно повышается доход. Это происходит во всех городах России, но именно в средних городах это наиболее заметно. Кроме того, как следствие, в этих городах идет и рост населения.

В то же время федеральных девелоперов в этих городах нет. Они сконцентрированы на первых 5-10 крупнейших мегаполисах с высочайшей конкуренцией. А это города с перегретыми рынками земельных участков, где происходит бесконечная конкурентная борьба. Средние же по размеру города на сегодняшний момент федеральные девелоперы обходят своим вниманием, и в них в основном работают локальные игроки. Качественного продукта, как в больших мегаполисах, очевидно не хватает. А это гигантская ниша, и мы это осознали.

О каких городах я говорю? Это 59 городов с суммарной численностью населения 35 млн человек, или 24% населения России. Это гигантский платежеспособный рынок. По крайней мере за последние годы он таким стал. Поэтому мы видим достаточно большую возможность для себя и сейчас ее активно используем. Мы начали выходить в эти регионы с 2022 г. Тогда мы присутствовали в трех регионах, а сейчас уже в восьми. Только с начала года мы вышли в Ярославль, Владимир и Мурманск.

— В каком количестве городов и регионов вы планируете работать?

— До конца 2024 г. мы точно будем представлены в 15 регионах, а через год наша география будет охватывать 25-30 регионов. Это стержень нашей стратегии. Мы сделали на это ставку. Видим, что многие игроки начинают тоже задумываться о таком подходе, но у нас есть серьезные конкурентные преимущества. Мы раньше осознали этот тренд и двигаемся в этом направлении быстрее конкурентов.

В ближайшее время у нас закроется ряд сделок по покупке земельных участков в Перми, Омске, Красноярске и Волгограде. Пока сделки не прошли, не могу назвать конкретные локации, но могу поделиться параметрами будущих проектов.

В Волгограде мы планируем построить два крупных проекта на 450 000 и 500 000 кв. м с объемом инвестиций примерно 45 млрд руб. в каждый. В Красноярске у нас будет проект на 300 000 кв. м с объемом инвестиций 26 млрд руб. В Омске мы будем реализовывать проект на 200 000 кв. м с объемом инвестиций примерно 20 млрд руб.

Все упомянутые новые площадки расположены у воды, на набережных. Мы видим большие перспективы для развития рекреационных зон вдоль водных артерий в российских городах, отмечаем повышенный спрос потенциальных клиентов к таким проектам у воды. Кроме того, у нас уже есть опыт по формированию речного и морского фасадов в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде.

В Перми мы планируем построить почти 70 000 кв. м жилья с объемом инвестиций 6,5 млрд руб. Кроме того, на днях в рамках ПМЭФа было подписано соглашение с правительством Мурманской области. В Мурманске мы реализуем проект комплексного развития территории (КРТ) на 170 000 кв. м с объемом инвестиций 11 млрд руб.

«Мы считаем, что московский рынок земельных участков серьезно перегрет»

— На фоне изменений со льготной ипотекой не опасаетесь ли вы, что не угадаете со спросом? Особенно в этих самых средних городах, где, даже несмотря на рост благосостояния жителей, количество населения все равно ограничено. Один из ваших аргументов заключался в том, что идут выплаты по военным контрактам, но СВО когда-нибудь закончится, тогда как строительный процесс растянут во времени.

— Отрасль, в том числе и наша команда, пережила уже не один кризис. Кризисы, если говорить именно про рынок недвижимости, по статистике, не длятся в России больше одного года. Отмена льготной ипотеки, конечно, в краткосрочной перспективе повлияет на рынок, но я не думаю, что будет падение цен с учетом высокой инфляции. Скорее всего, будет снижение темпов роста цен. Но мы уверены, что в горизонте года спрос полностью восстановится.

Если говорить про глобальные факторы, такие как обеспеченность жителей жильем из расчета на душу населения, то можно сделать вывод, что внутренний спрос на сегодняшний момент не удовлетворен и нам есть куда расти.

Если же говорить про риски работы в городах, на которых мы сконцентрированы, наверное, вы правы, фактор, например, контрактных выплат может уйти. Но я не думаю, что ситуация с импортозамещением как-то изменится. Развитие местных производств является важным долгосрочным фактором. Конечно, можно представить, что западные бренды и производители попытаются вернуться на наш рынок, но он уже будет занят. Поэтому, я думаю, здесь не произойдет серьезных изменений. И еще один фактор, который влияет на такие города, — это, собственно, поддержка государства. Мы видим, что в последние годы есть программы, направленные именно на их развитие. Поэтому мы абсолютно уверены, что наша стратегия в пятилетней перспективе точно сработает.

— Вы сказали, что текущий портфель вы оцениваете примерно в 50 млрд руб., а в квадратных метрах это сколько? И какой портфель у вас будет к моменту IPO?

— За первые полгода 2024 г. мы приобрели проектов суммарной площадью на 3,7 млн кв. м. Общий портфель у нас сейчас 6 млн кв. м. К моменту выхода на IPO мы рассчитываем, что этот портфель будет около 9 млн кв. м.

— Компания недавно заявляла о возможном выходе в Узбекистан. Можете рассказать, для чего вам это нужно и что там планируется?

О компании

Glorax

Девелоперская компания была создана в 2014 г. бывшим совладельцем Tekta Group Андреем Биржиным. Сейчас, по данным «СПАРК-Интерфакса», миноритарным собственником ООО «Глоракс» является также Александр Адрианов с долей в 5%. Портфель, по собственным данным, составляет около 6 млн кв. м. Изначально Glorax занималась возведением жилья только в Санкт-Петербурге, но в последние годы она активно приобретает площадки и в других регионах и городах страны — Москве, Нижнем Новгороде, Татарстане, Ярославле и Владимире. Выручка — 13,6 млрд руб., прибыль — 502 млн руб.

— В Узбекистане мы подписали соглашение с мэрией Ташкента на реализацию ряда проектов. Пока не могу раскрыть подробности. Для чего нам это нужно? Во-первых, это диверсификация бизнеса, а во-вторых, мы видим, что Узбекистан достаточно динамично развивается. В целом траектория развития местного рынка напоминает отчасти российскую. Поэтому мы понимаем его перспективность. Конечно, на этом рынке присутствуют застройщики с хорошим опытом и с хорошим качеством продукта, но у нас есть ощущение, что узбекский рынок развивается такими темпами, что места хватит всем.

— Можете рассказать про вашу стратегию в Москве? В 2020 г. Андрей Биржин в интервью говорил, что у компании в стадии подписания находится целый ряд площадок, но в итоге их так и не вывели на рынок. Почему?

— Мы считаем, что московский рынок земельных участков серьезно перегрет. Здесь высокая конкуренция и избыток качественного предложения, поэтому тратить на этот рынок большое количество ресурсов мы не видим смысла. Это просто нецелесообразно. Мы с большей эффективностью будем инвестировать в относительно небольшие города, о которых я говорил. Там большая отдача и меньше конкуренции. Но в то же время мы не отказываемся от идеи продолжить работать в Москве. В частности, мы недавно приобрели участок под строительство бизнес-центра в промзоне «Серп и Молот». Объем инвестиций в этот проект составит около 6 млрд руб. Сам проект создаст 1500 новых рабочих мест. А нам это позволит получить определенные преференции при реализации жилых проектов, если мы вдруг приобретем площадку под строительство жилья.

— Насколько вы довольны темпами реализации вашего единственного проекта в Москве?

— Если говорить про «Glorax Premium Белорусская», то в целом, наверное, он реализуется нормально. Мы довольны, учитывая то, что мы попали в ловушку с апартаментами. Как вы знаете, на этот сегмент не распространяется льготная ипотека, а так как этот инструмент является двигателем рынка недвижимости, то проект оказался в определенной тени. Но так как мы планируем его ввести в эксплуатацию в сентябре этого года, то мы абсолютно уверены, что продажи ускорятся, потому что, как правило, апартаменты покупают уже в готовых объектах.

Ну и плюс к этому надо еще понимать, что апартаменты как инвестпродукт сейчас являются альтернативой банковским вкладам, с которыми сейчас трудно конкурировать по доходности. Но мне кажется, что ключевая ставка в конце года пойдет вниз, а это значит, что и апартаменты будут лучше продаваться. Поэтому мы спокойно относимся к темпам реализации этого проекта. Мы получили хороший опыт в Москве, в премиальном столичном сегменте, и чувствуем себя вполне уверенно.

— То есть 27% проданных апартаментов в проекте, который сдается в эксплуатацию уже в этом году, для вас нормальный показатель?

— Если бы это был жилой проект, то, наверное, результат продаж можно было бы считать неудовлетворительным. Но у рынка апартаментов свои реалии. Поэтому такой результат, c нашей точки зрения, вполне нормальный. В Санкт-Петербурге мы реализуем проект «Glorаx Заневский», и там тоже продажи апартаментов отстают от темпов продаж квартир в разы. Это общая ситуация для всех застройщиков.

— Правда, что вы вели переговоры о покупке «Инграда»?

— Да, мы заинтересованы в покупке «Инграда». Но это не единственная компания, партнерство или поглощение которой мы рассматриваем. Мы системно подходим к этому вопросу. Мы прекрасно понимаем, что если мы говорим об увеличении портфеля, а тем более о региональной экспансии, то такой инструмент, как M&A, является очень продуктивным. Поэтому у нас эта работа поставлена на системные рельсы. Мы мониторим ситуацию, оцениваем потенциальные компании, выходим с предложениями ко многим игрокам, в том числе региональным. Мы открыты к сотрудничеству, и это не обязательно поглощение, это может быть партнерство на уровне конкретных площадок или конкретного региона.

— СМИ писали, что у Glorax возникли проблемы с согласованием проектов с властями Санкт-Петербурга и что вы вынуждены продавать площадки в городе. Насколько это соответствует действительности?

— Действительно, в начале года мы продали участок площадью 1 га в Санкт-Петербурге на улице Курской. Площадка предназначалась под реализацию точечного жилого проекта премиум-класса. Согласно новой стратегии развития Glorax, сейчас компания сосредоточилась на масштабных проектах КРТ в массовом сегменте. Небольшие участки под точечную застройку не представляют интереса для нас, в связи с чем мы оптимизировали земельный банк. О продаже других площадок речь не идет, все текущие проекты, в том числе объекты социальной инфраструктуры, реализуются согласно заявленным срокам.

«Мы увидим до конца года относительно небольшой рост цен, в диапазоне 5%»

— Давайте вернемся к вопросу про рынок. Эпоха льготной ипотеки уходит в прошлое. Для вас насколько этот инструмент имеет большое значение?

— Конечно, это мощный рычаг на рынке, который придавал ускорение развитию девелопмента в России. Безусловно, его отмена негативно скажется на спросе и на отрасли в целом. Но все-таки я думаю, что последствия отмены будут иметь краткосрочный эффект, может быть в горизонте полугода-года. Так как все игроки находятся в одних и тех же условиях, я здесь не вижу лично для нас каких-либо рисков.

У нас достаточно серьезный запас прочности. Мы сможем пережить серьезное снижение спроса в течение длительного времени. Повторюсь, что мы считаем, что в горизонте года спрос на недвижимость восстановится. Кроме того, ряд программ все-таки останется — IT-ипотека, семейная, арктическая. Будем адаптироваться под них.

— А как у вас изменились продажи? Давайте сравним I квартал 2024 г. и I квартал 2023 г.

— Уже сейчас можно подвести первый итог первого полугодия 2024 г. Объем продаж за этот период составил 14 млрд руб. К аналогичному периоду 2023 г. мы выросли более чем в 3 раза. По итогам 2024 г. мы планируем выйти на общий объем контрактации порядка 48 млрд руб., обеспечив себе трехкратный рост год к году. Такие цифры хорошо иллюстрируют наши темпы роста. Именно поэтому мы будем интересны при выходе на IPO.

— Я понимаю, что есть инфляция, есть рост цен на материалы и рабочую силу. Какой у вас прогноз по ценам на жилую недвижимость? Рынок будет стоять на месте? Стагнировать?

— Мой экспертный прогноз, что мы увидим до конца года относительно небольшой рост цен, может быть в диапазоне 5%, т. е. меньше, чем инфляция. А вот в следующем году, я думаю, будет более серьезный рост, потому что рост себестоимости строительства, который уже сейчас происходит, будет серьезно влиять на стоимость жилья.

— Площадки вы покупаете уже сейчас. При этом стоимость земли сейчас довольно высока. Правильно я понимаю, что вы используете собственные средства, а не кредит? И насколько для вас это с точки зрения экономики является приемлемым?

— Мы используем все возможные способы финансирования площадок, и далеко не все площадки мы покупаем за деньги. Мы являемся комфортным партнером и умеем договариваться с лендлордами. Если же говорить про денежные сделки, то здесь мы, конечно, финансируем их и из собственных средств, и из бридж-кредитов. У нас хорошие отношения со всеми крупными банками. Здесь недостатка средств мы не видим, но предполагаем, что дополнительное ускорение будет за счет средств, которые мы привлечем в 2025 г. с помощью IPO.

— Намерены ли вы работать еще в других сегментах, например ИЖС?

— Мы сконцентрированы на нескольких ключевых направлениях. Первое — это региональная экспансия, о которой я уже говорил. Второе — это типовой продукт в массовом сегменте жилья. Для нас это комфорт-класс, потому что если говорить про эконом-класс, то мы считаем, что клиент стал достаточно разборчив и этот сегмент себя изжил. Бизнес и премиум — это все-таки более штучная история, и в этих сегментах, наверное, не получится построить большую компанию, ориентированную на массовый спрос. Именно поэтому мы концентрируемся на комфорт-классе. Но за счет типового продукта, на детальную разработку которого мы потратили два года, мы очень быстро можем масштабироваться в разные регионы. Это очень быстро и относительно незатратно происходит. При этом нашим клиентам в небольших городах мы приносим высокий стандарт качества жилья.

Третий элемент — это вертикальная интеграция. Девелоперское сообщество с неохотой идет в вертикальную интеграцию, потому что во многом это отвлечение ресурсов. Но мы видим, что на рынке сложилась ситуация, когда растет себестоимость, растет стоимость рабочих рук, уменьшается число рабочих и все это становится достаточно серьезной угрозой доходности девелоперских компаний. Поэтому мы сознательно пошли в вертикальную интеграцию. У нас уже есть свое проектное бюро, достаточно большое, поэтому почти всю проектную документацию мы разрабатываем самостоятельно. У нас есть собственные генподрядчики во всех регионах присутствия, и в этом году мы сделали новый шаг — начали создавать подрядные компании. Монолит, кладка, основные работы — все эти работы мы будем выполнять самостоятельно.

Мы создаем комфортные строительные городки с полным сервисом услуг для рабочих. Сейчас мы входим в достаточно интересную стадию развития рынка, когда мы начинаем конкурировать за рабочую силу. И мы это прекрасно понимаем, поэтому создаем всю инфраструктуру, чтобы помимо самих тарифов быть конкурентоспособными по привлечению этих рабочих рук. Еще один элемент вертикальной интеграции — это, конечно, собственная управляющая компания.

Четвертый элемент — это цифровая трансформация. Она происходит не на словах, а на деле. Мы действительно оцифровываем все внутренние бизнес-процессы. Пятый элемент, о котором говорят все, но мы очень активно этим занимаемся, — это внутренняя эффективность. Я считаю, что сегодня мы одна из самых эффективных с точки зрения бизнес-процессов компаний на девелоперском рынке. У нас типизированы все ключевые бизнес-процессы, что позволяет нам масштабироваться как в объемах, так и по числу регионов без потери эффективности. Мы занимались выстраиванием этих процессов два года, и сейчас мы активно масштабируем их при выходе в новые регионы.

— Вы создаете генподрядные организации только для своих нужд или на внешний рынок тоже?

— Мы создаем генподрядные организации только для своих нужд, потому что Glorax развивается такими быстрыми темпами, что отвлекать ресурсы на внешний рынок мы еще не готовы. Но мы прекрасно понимаем, что однажды эти мощности могут стать избыточными, тогда они могут оказаться востребованными и на открытом рынке. Мы не создаем их в отрыве от реального рынка. Точно так же мы, например, продолжаем проводить тендеры с внешними подрядчиками, для того чтобы не терять связь с рынком.

— Насколько вам интересен сегмент коммерческой недвижимости, офисы в той же Москве? Вы говорили, что приобрели площадку на территории промзоны «Серп и Молот». В случае если в будущем вы приобретете площадку под жилье, планируете направление коммерческой недвижимости дальше развивать?

— Для нас коммерческая недвижимость является непрофильным активом. Площадку на территории «Серп и Молот» мы приобрели исключительно в целях создания рабочих мест для возможного получения преференций в будущем под какой-либо жилой проект в Москве. Еще у нас в портфеле есть проект «Glorax Business Петроградский» — мы строим офисный комплекс рядом с Крестовским островом в Санкт-Петербурге. Для нас это тоже непрофильный актив, поэтому какого-то целенаправленного курса по выходу на рынок коммерческой недвижимости мы не проводим. Мне кажется, успех имеет тот, кто умеет концентрироваться на чем-то одном. Мы для себя выбрали концентрацию на жилой недвижимости комфорт-класса. И в этом сегменте мы стараемся быть лучшими.

— Но при этом в Москве у вас проект премиальный...

— Для нас это элемент позиционирования. Выходя в новые регионы, мы сознательно стартуем с премиальных объектов, для того чтобы показать и потенциальным клиентам, и городским властям качество нашего продукта, привлекательность нас как застройщика, привлекательность бренда. И уже потом мы переходим к реализации масштабных проектов комфорт-класса. Так мы работаем в Нижнем Новгороде, где мы реализуем проект «Glorax Premium Черниговская». Это самые высокие жилые здания в Нижнем Новгороде, спрос и внимание к нашему премиальному проекту там колоссальные.

Такая же стратегия у нас в Казани, где в прошлом году мы вышли с первым проектом «Glorax Экосити», который реализуется в сегменте бизнес-плюс. А в этом году мы уже приобрели там ряд площадок под комфорт-класс. В Санкт-Петербурге нас достаточно хорошо знают по проекту Golden City, который формирует морской фасад Санкт-Петербурга.

— Был проект по строительным стартапам. В какой стадии развития он находится?

— Здесь тоже повторюсь, что концентрация — залог нашего успеха. Мы сконцентрированы сейчас на главном — на классическом девелопменте жилья в массовом сегменте, поэтому сознательно отказались от всего, что отвлекает от этого наши ресурсы. Это наша целенаправленная стратегия, которой мы точно будем придерживаться в ближайшее время.