Top.Mail.Ru
23 мая 2023

Оправданный оптимизм девелоперов и методы игры на нестабильном рынке

Диверсификация источников финансирования, новые компетенции и масштабирование. Об актуальных стратегиях для девелоперского бизнеса «ДП» пообщался с операционным директором GloraX Дмитрием Кашинским.

В прошлом году много говорилось о снижении маржинальности девелоперского бизнеса. По Петербургу данные экспертов специфичны: сделки приостанавливаются, новые крупные проекты пока не выводятся, все в ожидании большей определённости. Это так на ваш взгляд?

— Для рынка макроэкономическая и политическая ситуация в 2022 году спровоцировала очередной шок. Но строительная отрасль к ним привыкла: много кризисов пережито. Поэтому определённый запас прочности был.

С точки зрения реакции игроков — она кардинально у всех отличается. Есть категория, которую можно назвать «паникёрами»: они считают, что рынок будет продолжать падать дальше. И реакция соответствующая: многие приостанавливают приобретение проектов, не выводят даже те, что уже куплены. Это категория, наиболее экстремально реагирующая на кризис. Есть те, кто придерживается «стабильного подхода»: купленные площадки выводят в продажу — но земельный банк не пополняют. Мы в этой ситуации относимся к третьей категории — «оптимистов». Прекрасно понимаем, что и этот кризис тоже когда-то закончится, поэтому выводим в продажу купленные площадки, приобретаем и пополняем земельный банк. И более того — планируем в 2025 году выходить на IPO.

То есть, как неисправимые оптимисты, вы верите, что всё стабилизируется, дно нащупаем, оттолкнёмся и пойдём вверх?

— Это не только оптимизм, но и расчёт. В компании утверждена стратегия на 2023–2027 годы — мы смотрим вперёд на 5 лет, выстраиваем стабильный эффективный и успешный бизнес. А в основе — серьёзные расчёты, маркетинговый анализ, анализ предыдущих кризисов на рынке недвижимости, как в нашей стране, так и в мире. Рынок не может падать бесконечно — это закон рынка. Вопрос — где он нащупает дно. По нашим прогнозам, это 2023 год.

Благодаря такой стратегии у компании достаточно хорошие показатели продаж жилья? По итогам 2022-го Glorax удвоил этот показатель в сравнении с 2021 годом...

— Это связано с двумя факторами. Первый — мы вывели на рынок три новых проекта: Glorax Василеостровский, апарт-отель 25/7 и Glorax Балтийская. Второй — мы серьёзно работаем над эффективностью собственной системы продаж.

Во время пандемии государство серьёзно поддержало отрасль с помощью низких ставок по ипотеке. А меры во время кризиса 2022 года были столь же эффективны или недостаточно действенны?

— Таких низких ставок больше нет, но сейчас есть различные льготные программы ипотеки, которые действительно оказывают очень большую поддержку отрасли. По сути, государство поддерживает весь объём спроса: на сегодняшний момент до 90% сделок — ипотечные. Помимо этого, есть профильные послабления. Например, снятие штрафов за возможную просрочку сдачи объектов в эксплуатацию, что происходило не из-за плохой работы девелоперов и строительных компаний, а вследствие перебоев с поставками используемых материалов. Это всё, я считаю, дало нужный эффект в 2022 году. Хотелось бы и других действенных решений. Например, такая мера, как поэтапное раскрытие эскроу, о котором отрасль давно говорит, могла бы дать очень серьёзное послабление и поддержку девелоперам.

Как вы оцениваете крестовый поход Центробанка против ставок в 0,01-0,1% и других программ, стимулирующих спрос? Насколько сильно он сказывается на бизнесе?

— Я думаю, что это ведомственная разобщённость. Понятно, что Центробанк преследует свои цели и задачи, правительство в части поддержки строительной отрасли тоже придерживается своих ориентиров. Мне кажется, здесь каким-то образом нужно уравновесить эти два вектора. Потому что строительная отрасль это локомотив экономики. За ней идёт производство строительных материалов и многое другое, в том числе в последнее время и IT-сфера.

Поддержка стройки — это достаточно серьёзный стратегический выбор государства. И у меня такое ощущение, что он уже сделан.

На мероприятиях «ДП» на тему импортозамещения в стройке заметно разделение застройщиков на две большие категории: одни совсем не верят, что найдут аналоги, у других всё хорошо. Вы к какой относитесь?

— Повторю: мы оптимисты. Во всём. Что касается деления застройщиков на категории — это может быть отчасти связано с теми сегментами, в которых они работают. Если говорить про массовую застройку, то здесь объём импортных материалов не так велик — может быть, до 10%. Потому что, начиная с 2014 года, процесс импортозамещения всё-таки с разной скоростью, но проходит. И определённая адаптация отрасли — именно в массовом сегменте — можно сказать, почти состоялась. Есть ещё трудности, но они практически все уже пережиты. Если говорить про премиальную застройку — там сложнее. Это отделочные и фасадные материалы другого качества. И процессы перестраивать сложнее — при этом маленькая ёмкость рынка, поэтому нет такого быстрого отклика. В премиальных проектах объём импортных материалов может доходить до 30%.

Пока за этот год никаких громких заявлений о прекращении работы, схлопывании от девелоперов не звучало. На ваш взгляд, это не конец? Будут уходы ряда игроков с рынка?

— Мне кажется, будут. И процесс будет происходить не «в лоб», без объявлений об уходе, скорее всего через M&A-сделки. Вероятно, продолжится процесс, который начался значительно раньше, — ускорится консолидация отрасли. Первая десятка игроков будет укрупняться, поглощая или входя в некие партнёрские отношения с более мелкими игроками.

Вам это тоже интересно?

— Да, мы рассматриваем такую возможность. Для нас с точки зрения выхода на IPO важно, чем нам могут быть интересны компании для возможного поглощения. Первое — это качественный земельный банк, когда мы можем достаточно быстро нарастить свой, покупая компанию, а не отдельные площадки. Второе — это диверсификация по регионам. То есть когда мы в рамках нашей стратегии и так планируем выходить в регион и в этой ситуации приобретаем или входим в партнёрство с каким-то локальным игроком, тем самым приобретаем местную экспертизу и ускоряем процесс. И третье, что нам интересно — дополнительные компетенции. В данном случае не девелоперские, потому что они есть внутри компании, а «коллег по возможному цеху». То есть когда это вроде бы слияние и поглощение, но по сути — некая вертикальная интеграция, покупка дополнительной экспертизы. Мы смотрим в этом направлении. Это может быть партнёрство с IT-компанией, с крупными банками. Но здесь мы уже говорим не об M&A-сделках, а скорее про вход в какую-то экосистему. Мне кажется, сейчас сама ситуация стала более подвижной — происходит неокапитализация этого процесса.

Насколько Петербург для вас интересный город — с точки зрения бизнеса?

— Очень. Но мы прекрасно понимаем, что с планом выхода на IPO и позиционирования себя как серьёзного федерального игрока, мы не можем замыкаться на Петербурге. И мы уже достаточно давно вышли за его пределы. У нас есть проекты в Москве. Мы приобрели ряд площадок в Нижнем Новгороде, где, на мой взгляд, мы реализуем один из интереснейших проектов — и знаковых для города — Glorax Черниговская. Объект расположен в историческом центре: поэтому получится уникальное для Нижнего Новгорода сочетание традиционной архитектуры, среднеэтажной и высотной застройки. Мы планируем значительно более активно развиваться в Ленинградской области. А также рассматриваем другие регионы.

У вас есть премиальные объекты, но в целом в стратегии вы ориентируетесь на комфорт-класс — не боитесь, что денег у покупателя станет меньше и этот сегмент будет менее востребован на горизонте ближайших 5–6 лет?

— Что выбор может качнуть в сторону «эконома»? В последнее время прошли два достаточно серьёзных процесса. Во-первых, сильно размылись границы между различными классами жилья. То есть на сегодняшний момент классические атрибуты «бизнеса» во многом перекочевали в «комфорт». В то же время, что такое именно «эконом» — сформулировать сложно, потому что отчасти проекты «комфорта» уже где-то на границе или за границей своего сегмента находятся.

Во-вторых, рынок активно развивается. За последние годы покупатель стал значительно более разборчив. То есть стандарты рынка серьёзно подросли. И в этой ситуации доля классического «эконома» в понимании 2014–2015 годов — весомо сократилась. Клиент уже зачастую готов приобрести меньшую квартиру, но с более высокими потребительскими качествами. Потому что проекты класса «комфорт» это не только функциональная квартира, но и общественные пространства, благоустройство территории, социальная инфраструктура, соседи, локация. То есть люди сейчас больше стараются купить всё-таки образ жизни, а не квадратные метры.

Планируете пополнять земельный банк?

— Достаточно активно и даже агрессивно во всех регионах присутствия. О темпах скажу так: сейчас на этапе проектирования строительства в компании находится порядка 850 тыс. м2 — уже в 2025 году мы планируем выйти на показатель в 1,5 млн м2.

Glorax является одним из лидеров рынка в процессе цифровизации стройки: это дорогое удовольствие?

— Да, безусловно, это дорого. Но это на сегодняшний момент некий must have. И мы прекрасно понимаем, что эти инвестиции окупятся, но другое дело, что горизонт этой окупаемости — не прямо сейчас и даже не через год. Это инвестиции на будущее, которые в долгосрочной перспективе дадут возможность выходить на лидирующие позиции.

Вы вышли на рынок капиталов — зачем вам это?

— Во-первых, мы диверсифицируем источники финансирования. Во-вторых, бонды менее волатильны в текущей ситуации, потому что предлагают их держателям уверенный купонный доход — а мы предлагаем достаточно высокий и привлекательный.

Ещё одна цель — накопление некоего опыта для того, чтобы в 2025 году при выходе на IPO мы были уже не новичком, а компанией, которая имеет определённый публичный бэкграунд.

У вас же очень быстро раскупили облигации, размещённые в марте 2023-го, — более 80% от общего объёма ценных бумаг менее, чем за 10 дней?

— Да, это было удачное размещение. Здесь несколько факторов: достаточно высокого купона; доверия к компании — потому что у нас чёткий взгляд в будущее и мы оптимисты, что, наверное, тоже привлекает потенциальных держателей бондов; и третье — профессиональная команда, которая имеет достаточно глубокую экспертизу работы с публичными рынками.

Вырученные деньги пойдут на увеличения портфеля проектов?

— Это финансирование, которое привлекается под приобретение земельных площадок. По сути, под ту стратегию, которую мы выбрали и в рамках которой мы выходим на IPO в 2025 году.

Что в вашем понимании «публичная компания»?

— Прозрачность, которой мы на сегодняшний момент придерживаемся: уже больше трёх лет ведём отчётность по МСФО. Планируем публиковать результаты нашей деятельности. Предполагаем открыто говорить о своих планах и стратегии развития — это достаточно важно.

И что ещё вы должны сделать, чтобы удачно выйти на IPO?

— Важна внутренняя эффективность и успешность. Потому что инвесторам в 2025 году мы можем в хорошем смысле продавать рост компании на достаточно нестабильном рынке.

Читайте далее
04 / 10
Логотип СМИ
11 июля 2024
Президент GloraX: «Нижегородские набережные — это природный магнит»
Логотип СМИ
10 июля 2024
«Выход в регионы — ключевой элемент нашей стратегии на ближайшие пять лет»
Логотип СМИ
30 мая 2024
Федеральный девелопер GloraX займется строительством в Ташкенте
Логотип СМИ
23 мая 2024
В Советском районе Казани построят жилой комплекс из двух 19-этажных корпусов
Логотип СМИ
21 мая 2024
В Московском районе Казани построят жилой комплекс площадью почти 50 тыс. кв. м
Логотип СМИ
17 мая 2024
Под Петербургом построят жилой комплекс размером с небольшой город
Логотип СМИ
17 мая 2024
Рядом с Красным Селом появится жилой комплекс на 1,5 млн кв. м
Логотип СМИ
17 мая 2024
GloraX планирует построить у Красного Села микрорайон на 1,5 млн кв. метров
Логотип СМИ
16 мая 2024
Покупателей квартир привлекают научным подходом
Логотип СМИ
16 мая 2024
GloraX создал научную лабораторию для проектирования жилой среды