«Мы намерены и дальше пользоваться инструментом облигаций»

Девелопер Glorax в 2022 году вышел на облигационный рынок, начал подготовку к проведению IPO к 2025-2026 годам и анонсировал несколько знаковых строительных проектов для Петербурга. Какие у компании планы на 2023 год, когда стоит ждать новый сбор заявок на бонды и какова судьба проекта редевеломпента «Апраксина двора» в интервью «Интерфаксу» рассказал первый вице-президент Glorax Александр Андрианов.

— Александр Николаевич, с какими результатами компания Glorax завершила 2022 год? Удалось ли превысить показатели 2021 года?

— Девелоперы по итогам прошлого года потеряли в выручке от 30% до 50% в зависимости от сегмента строительства. Тем не менее, по итогам 2022 года нам удалось увеличить продажи жилья в два раза по отношению к 2021 году, как в натуральном, так и в денежном выражении. Рост связан с выводом на рынок трех новых жилых комплексов в Санкт-Петербурге.

— Как изменилась стратегия Glorax в контексте текущих экономических условий? Какие задачи стоят перед компанией на ближайшую перспективу?

— В планах продолжение реализации текущих проектов, а также вывод на рынок новых объектов строительства, в частности, в новых для компании регионах. Так, в третьем квартале стартует строительство жилого комплекса в Нижнем Новгороде. Первая очередь строительства предполагает возведение двух башен с авторской архитектурой. Следующая очередь предполагает реконструкцию трех зданий ансамбля мельницы «Башкирова с сыновьями» (мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями» — ИФ), признанных объектами культурного наследия.

С учетом сложившейся экономической конъюнктуры и смещения спроса на более доступное жилье, решили усилить своё присутствие в сегменте комфорт-класса. Сейчас на этапе проектирования и ближайшем выходе на стройку у нас находятся 850 тыс. кв. метров, а к 2025 году объем проектов в строительстве достигнет 1,5 млн кв. метров, в то время как ввод жилья — 500 тыс. кв. метров в год.

— Планируете ли увеличение земельного банка в этом году? В каких регионах и городах?

— Пока регионы присутствия остаются те же — Москва, Петербург и Ленинградская область, а также Нижний Новгород. Два земельных участка находятся в сделке, но мы о них расскажем подробнее позднее. Могу только сказать, что речь идёт о покупке земли в Нижнем Новгороде. Хотели бы ещё что-то приобрести в Москве, но рынок настолько ограничен и перегрет, что очень сложно найти участок с хорошей экономикой.

Эти рынки мы чувствуем и понимаем, а остальные для нас являются загадкой. Раньше смотрели другие регионы, но сейчас считаем, что необходимо достаточно умеренно развиваться из-за изменений геополитической обстановки.

— Консалтинговые компании с лета 2022 года говорят о снижении цен на рынке жилья в России. Застройщики, в свою очередь, запускают программы субсидирования ипотеки по околонулевым ставкам или предлагают дисконты. Как вы относитесь к такой практике? Предлагаете ли дисконты своим клиентам?

— Подобные меры стимулируют продажи жилья. Льготная ипотека — это один из инструментов, с помощью которых строительные компании пережили пандемию коронавируса и переживут, надеюсь, сегодняшнюю непростую ситуацию. Мы ушли от околонулевых ставок, но оставили субсидированную ипотеку под 3% годовых, также вместе с банком даём рассрочку на ипотеку под 1%.

Скидки на квартиры в размере до 10-20% предоставляли выборочно на ограниченное количество лотов.

— Думаете ли о сделках M&A? Например, активы шведской Bonava вам интересны?

— Покупка и присоединение компаний, работающих в нашем сегменте, действительно интересны для нас. Это также актуально для нас в связи с тем, что Glorax готовится стать публичной компанией к 2025-2026 годам. Расширение земельного банка и улучшение показателя EBITDA позволят укрепить позиции компании. Вместе с тем, принимая решение о покупке, в первую очередь мы будем оценивать портфель проектов компании и ликвидность активов, сам по себе чужой бренд для нас не имеет никакого значения.

Конкретно объекты Bonava для нас не представляют интереса.

— В 2022 году состоялось дебютное размещение облигаций Glorax на Московской бирже. В декабре ожидался выпуск 2-летних облигаций объемом 1 млрд рублей. Тогда сбор заявок, по данным источников на рынке, был отложен на неопределенный срок в связи с рыночной конъюнктурой. Какие именно причины побудили отложить размещение? Сохраняются ли планы по размещению?

— Да, дебютное размещение облигаций на сумму 1,5 млрд рублей мы провели в августе прошлого года, по его итогам благополучно выплатили купоны. Ожидали, что появится возможность для второго размещения в конце года, но организаторы первого выпуска посоветовали нам отложить размещение. При принятии решения мы ориентировались на мнения профессионалов и рекомендации банков.

Если судить по декабрьским отчётам, то размещения были у компаний с высоким рейтингом «ААА(RU)», наш рейтинг «BBB-(RU)», что влечёт повышенную ставку. В любом случае мы намерены дальше пользоваться инструментом облигаций.

— Когда рассчитываете объявить новый сбор заявок?

— Уверен, в течение полугода окно откроется. Мы понимаем, что у инвесторов есть финансовые ресурсы. Из динамики отчётов банков следует, что постепенно рынок оживает, несмотря на внешние факторы.

— В начале 2022 года российским застройщикам пришлось искать новых поставщиков строительных, отделочных материалов и оборудования из-за приостановки работы, а впоследствии и ухода иностранных производителей из РФ. Как в Glorax решается эта проблема? Насколько компания зависима от импортных составляющих?

— Традиционно доля импортных материалов и комплектующих в жилых комплексах бизнес-класса и выше составляет порядка 30%, комфорт-класса — порядка 10%. За рубежом обычно закупалось инженерное оборудование, а также отделочные материалы, предметы декора и интерьерная мебель для входных групп. Отдельные позиции удалось заместить аналогами из России и Азии. Например, в РФ налажено производство лакокрасочных изделий, керамогранита, керамической сантехники.

Что касается лифтового оборудования, то мы не видим проблем с его приобретением. Помимо известной четверки (американский Otis, финский Kone, немецкие Schindler и Thyssen), которая объявила о прекращении операционной деятельности и продаже активов в России, лифты выпускают турецкая Merih, греческая Kleemann и китайские Fuji HD, Canny, Xizi. При этом в массовом сегменте жилищного строительства преобладают российские игроки — Щербинский лифтостроительный завод, «Московское электрооборудование и лифты» и Карачаровский механический завод.

Дефицит наметился среди сложных типологий лифтов, рассчитанных на высотные здания более 30 этажей. Как правило, в таких домах установлены шахты уникальных размеров и выполнена кастомная отделка, а к лифтам предъявляются особые технические требования: предполагается высокая плавность движения, отсутствие вибраций и шумов.

— Ранее сообщалось, что Glorax займётся реставрацией рынка Апраксин двор в Петербурге и инвестирует в этот проект 50 млрд руб. На какой стадии находится реализация этого проекта? Какие видите основные сложности?

— Действительно, мы проявляли интерес к участию в проекте. Glorax и правительство города в рамках ПМЭФ-22 (Петербургский международный экономический форум — ИФ) заключили соглашение о намерениях, но не более того. То есть документ носит декларативный характер и обозначает интерес к проекту, при этом он не устанавливает сроки или объем работ. По соглашению не предусматривается передача прав собственности или аренды на имущество в границах проекта от города к партнеру.

Кроме того, коммерческие помещения Апраксина двора имеют разветвлённую структуру собственности. Предприниматели и городская администрация делят 57 павильонов общей площадью 170 тыс. кв. метров, из них более 10 тыс. кв. метров сдаются в аренду. Сложная схема реализации и перечисленные нюансы пока не позволяют нам принять окончательное решение о том, насколько нам интересен проект.

— Кроме того, Glorax заявлял о планах по созданию общественно-деловой инфраструктуры в Петербурге с объемом инвестиций в строительство 73,3 млрд рублей. Что представляет из себя этот проект? В какие сроки он будет реализован?

— В нашем понимании, это может быть обширное пространство, включающее объекты деловой и коммерческой недвижимости. Предполагается объединение бизнес центров и коворкингов с коливингами, фитнес-клубами, кафе и магазинами. Рассматриваем разные локации под строительство, в том числе намывные территории Васильевского острова.

Как и по Апраксину двору, здесь действует соглашение о намерениях, которое ни к чему не обязывает компанию. С учетом текущий реалий и ситуации на рынке коммерческой недвижимости, мы отложили реализации этого проекта.