Top.Mail.Ru
2 декабря 2022

Инвестиции в добрососедство. Может ли комьюнити-центр жилого комплекса принести прибыль?

Никто не будет спорить с тем, что главная цель любого девелопера — получение прибыли. Исходя из этой логики, многие компании не стремятся выходить за рамки товарных отношений и считают, что после получения ключей новоселы перестают быть клиентами. Другие, напротив, вкладываются в среду для жизни в своих комплексах как на стадии проектирования, так и спустя годы после ввода объекта в эксплуатацию, когда никакой прямой очевидной выгоды для застройщика от таких действий нет. Зачем они инвестируют миллионы рублей в развитие комьюнити своих жителей через создание комьюнити-центров? Екатерина Ульянова, директор по маркетингу и PR GloraX, рассуждает о развитии соседских сообществ и о том, можно ли вывести такие объекты на самоокупаемость.

Что же такое комьюнити-центр, или соседский клуб? Это пространство, которое объединяет жителей и позволяет им участвовать в жизни дома, а также предоставляет возможности для совместного досуга. Комьюнити-центр может представлять как бесплатные, так и платные услуги. Последние и позволяют ему работать без дополнительного финансирования. На некоммерческой основе могут быть игровые комнаты для детей, коворкинги, переговорные и пр. Коммерческими могут стать мастер-классы, спортивные занятия, лекции приглашенных экспертов или выставки. Платные функции, как правило, доступны также и для сторонней публики.

Почему это работает

В России ежегодно выводятся на рынок десятки жилых комплексов, и уже стало ясно, что простые модели девелопмента на современном конкурентном рынке перестали быть эффективными. Дальновидные застройщики понимают, что налаженные социальные коммуникации могут значительно повлиять на качество жизни в их объектах, а следовательно, и на стоимость недвижимости. Оказалось, что инвестиции в добрососедство имеют реальное денежное выражение как для девелопера, так и для жителей.

Давайте начнем с преимуществ жилых комплексов, где есть развитые комьюнити, для покупателей квартир.

Рост доверия

То, что уровень доверия в обществе влияет даже на ВВП целых стран, является доказанным фактом. Еще 12 лет назад французские экономисты подсчитали, что уровень ВВП в России был бы на 69% выше, если бы мы доверяли друг другу, как жители Швеции. Как минимум, в рамках жилого комплекса уровень доверия можно повысить, создавая для сообщества опорные точки — комьюнити-центры. Тогда соседи будут больше помогать друг другу, оберегать детей, домашних животных и общее имущество.

Взаимодействие с управляющей компанией Когда с управляющей компанией общается не каждый отдельный житель, а организованное сообщество, это переводит диалог на совершенно иной уровень. Добросовестный девелопер также заинтересован в том, чтобы его управляющая компания и жители выстраивали прозрачные, открытые и конструктивные рабочие отношения, а не копили недовольство до общего собрания собственников.

Капитализация активов

Стоимость недвижимости в том числе определяет локация, уровень обеспеченности объектами инфраструктуры и социальное окружение. При этом разница в цене у идентичных квартир в доме с организованным комьюнити-центром и без может достигать 10%. Таким же образом среда влияет и на ликвидность квартиры как актива в долгосрочной перспективе.

Развитое и благополучное сообщество жителей дает девелоперу множество позитивных эффектов, среди которых повышение добавленной стоимости, интереса к проекту и компании, генерация продаж по рекомендации жителей и повторных сделок — когда собственники квартир в одном из ЖК, задумываясь об улучшении жилищных условий, готовы рассматривать другие проекты этого же застройщика.

А также позволяют сформировать ощутимые финансовые преимущества для жителей через создание программ лояльности для участников комьюнити-центров в содружестве с магазинами и сервисами. Для управляющей компании это канал формирования лояльности жителей, коммуникации с ними и своего рода информационный̆ центр, через который транслируются принципы работы УК и ценности бренда в целом.

Не секрет, что для девелоперского бизнеса соседские клубы и комьюнити-центры — это непрофильные активы. Впрочем, их вполне возможно выводить на самоокупаемость в течение двух лет, чтобы стратегия стала настоящей win-win.

Как вывести комьюнити-центр на самоокупаемость Формат комьюнити-центра закладывается еще на этапе проектирования жилого комплекса, включая его площадь, расположение, документальную правовую основу, перечень потенциальных партнеров и инвесторов, концепцию досугового центра. И чтобы корректно определить все параметры, необходимо провести исследование аудитории и ее потребностей.

Например, предварительное анкетирование будущих жителей одного из наших ЖК в Санкт-Петербурге выявило, что почти 70% жителей — это люди в возрасте 25-39 лет. Причем половина респондентов пока еще не обзавелись детьми. Можно предположить, что в ближайшем будущем в комплексе будет востребована детская инфраструктура: развивающие центры, дошкольные кружки, школы программирования, иностранных языков, творческие мастерские, спортивные секции и пр. Это же исследование показало, что каждый десятый будущий житель вообще не посещает никакие курсы и факультативы. Появление комьюнити-центров откроет для них возможности для разнообразного досуга прямо в своем ЖК.

Однако гипотезы необходимо обсуждать с будущими жителями напрямую — провести встречу, на которой можно не только узнать предпочтения людей, но и распределить роли, а также найти среди них сотрудников.

Для того чтобы вывести комьюнити-центр на самоокупаемость, нужно сразу планировать его работу независимо от девелопера, причем как административно, так и финансово. Первоначально, конечно, застройщик закладывает инвестиционные затраты на создание соседского центра в себестоимость проекта. Однако через два года, после его запуска и отладки всех бизнес-процессов, его можно отпустить в свободное плавание.

После ввода в эксплуатацию и до продажи последней квартиры затраты на содержание комьюнити-центра переходят к управляющей компании. Однако девелопер сохраняет управление объектом — его смысловую часть, как правило, курирует департамент маркетинга застройщика, а хозяйственную берет на себя УК.

Для финансовой независимости центра его руководство привлекает партнеров, сдает помещения в аренду, наряду с бесплатными мероприятиями проводит платные, вводит систему лояльности для жителей: устанавливает разную стоимость посещения разовых мероприятий и абонементов для резидентов и внешних посетителей. В том числе допускается сбор добровольных пожертвований от посетителей — на общие мероприятия или благотворительную деятельность в рамках компетенций центра.

Например, нашему соседскому центру в Golden City, по предварительным расчетам, потребуется 24 месяца для полного сокращения финансирования со стороны девелопера.

Примеры уже есть

На рынке недвижимости уже есть успешные проекты комьюнити-центров, которые девелопер вывел на самоокупаемость. Одним из них является соседский центр в одном из жилых комплексов Подмосковья — галерея локального искусства «КВАРТИНА». Основной идеей проекта стала организация тематических выставок, и там уже организовано 15 подобных мероприятий. Это фотовыставки, выставки местных художников и детских рисунков. При этом у соседского центра нет арендной платы, так как помещение принадлежит застройщику. А финансирование операционных расходов происходит за счет краудфандинга и поддержки галереи участниками, которые проводят регулярные кружки.

Еще одним успешным самоокупаемым комьюнити-центром стал культурный центр «Ново-молоково», который работает для 3,5 тысяч семей. Там работают кружки, посвященные искусству, и проводятся образовательные занятия. Стоимость услуг здесь составляет в среднем 500-600 рублей за занятие. Абонемент на месяц стоит от 3500 до 4800 рублей. Разницы в стоимости услуг для «своих» и «внешних» посетителей нет, за исключением некоторых мероприятий.

Таким образом, комьюнити-центр может не только выйти на самоокупаемость, но и успешно функционировать после окончания реализации жилого проекта девелопером. При этом он будет успешно работать на репутацию застройщика в целом, что в долгосрочной перспективе способно повысить уровень продаж в его новых проектах.

Читайте далее
04 / 10
Логотип СМИ
17 мая 2024
Под Петербургом построят жилой комплекс размером с небольшой город
Логотип СМИ
17 мая 2024
Рядом с Красным Селом появится жилой комплекс на 1,5 млн кв. м
Логотип СМИ
17 мая 2024
GloraX планирует построить у Красного Села микрорайон на 1,5 млн кв. метров
Логотип СМИ
16 мая 2024
Покупателей квартир привлекают научным подходом
Логотип СМИ
16 мая 2024
GloraX создал научную лабораторию для проектирования жилой среды
Логотип СМИ
16 мая 2024
Девелопмент по науке: GloraX внедрил новый подход к проектированию жилья
Логотип СМИ
16 мая 2024
Жить удобно: как окружающая городская среда влияет на самочувствие и благополучие
Логотип СМИ
24 апреля 2024
GloraX усиливает команду и расширяет географию проектов
Логотип СМИ
24 апреля 2024
Glorax собирает директоров
Логотип СМИ
15 апреля 2024
Glorax выходит во Владимир