Девелоперы пересматривают приоритеты строительства новых жилых проектов в петербургской агломерации. Об этом говорят и данные о вводе новой жилой недвижимости, и планы по запуску новых проектов, и инвестиции в участки под строительство. Где появятся новые проекты и что их отличает — в материале РБК+ Петербург.

Модель умеренности

Согласно последнему отчету Петростата, за январь—апрель 2023 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 27,8 тыс. квартир общей площадью 1186,2 тыс. кв. м. Это на 3,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Ленобласти динамика аналогичная: 14,7 тыс. квартир общей площадью 1293,8 тыс. кв. м, что на 32,1% меньше, чем годом ранее.

С учетом девелоперского цикла, данные объекты начинали строиться 1,5-2 года назад, а запланированы были и того раньше. Однако планы застройщиков по старту новых проектов также подтверждают тренд на удержание данного объема возводимого жилья.

«Рынок сейчас живет в совершенно иных условиях, нежели 2-3 года назад. Мы перешли к модели умеренного предложения и спроса. Повлияли, среди прочих факторов, переход на проектное финансирование, коронавирус, беспрецедентный рост цен на стройматериалы и рост себестоимости строительства», — отмечала ранее руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, комментируя данные по первому кварталу текущего года.

Инвестиционный аспект

В 2023 году наблюдается и снижение инвестиционной активности девелоперов. По данным Nikoliers, в январе-июне объем вложений в земельные участки на территории города и области составил $248 млн, что на 21% меньше, чем в первом полугодии 2022 года. При этом значительнее всего — на 37% до $153 млн — сократились инвестиции в земли под строительство жилых домов.

Как поясняет Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers, сокращение инвестиционной активности в сегменте жилого девелопмента, с одной стороны, обусловлено активным пополнением земельного банка в конце 2022 года: за шесть месяцев прошлого года под жилищное строительство в агломерации было куплено 1321 га. С другой стороны, на фоне снижения спроса на первичном рынке жилья ряд девелоперов занял выжидательную позицию. Застройщики неохотно покупают новые земли и все чаще предпочитают осваивать уже имеющиеся в портфеле участки.

Тем не менее, инвестиции в земли под жилищное строительство не прекратились. Так, федеральный девелопер Glorax приобрел земельный участок под строительство нового проекта в Ломоносовском районе Ленинградской области. Как сообщили в компании, общий объем инвестиций в проект комфорт-класса в поселке городского типа Новоселье на участке площадью 9,5 га составит порядка 10 млрд руб. Девелопер планирует возвести здесь шесть жилых корпусов, три из которых будут П-образной формы с закрытыми дворами. Начало строительства и старт продаж квартир запланированы на 2023 год. Завершение реализации проекта намечено на 2025 год. Большая часть земельного участка будет отдана под организацию зеленых рекреационных зон, участок также соседствует с лесным массивом.

Тренды для агломерации

Данный проект иллюстрирует сразу несколько трендов на рынке жилой недвижимости петербургской агломерации. Во-первых, смещение в Ленобласть, где, в отличие от Петербурга, осталось большое количество участков под комплексное освоение, а стоимость земли позволяет удерживать цены квадратного метра на доступном для покупателей уровне.

«Ленинградская область, куда сегодня сместился фокус внимания многих девелоперов, является для нас одним из приоритетных направлений, так как здесь расположено много интересных площадок под масштабную жилую застройку, — говорит операционный директор Glorax Дмитрий Кашинский. — На наш взгляд, сейчас самое подходящее время для реализации крупных проектов среднего ценового сегмента в области. В разработке у нас находится еще несколько расположенных здесь площадок, анонсировать которые мы планируем до конца года».

Второй тренд — общее повышение класса объектов: так на смену проектам «эконом», постепенно уходящим в прошлое, приходят проекты комфорт-класса. «Мы уверенно следуем выбранной стратегии развития, наращиваем и диверсифицируем портфель проектов с акцентом на комфорт-класс, который в отличие от других сегментов сегодня демонстрирует большую устойчивость к кризисным явлениям», — поясняет операционный директор Glorax Дмитрий Кашинский.

Отличительной особенностью проекта Glorax в Новоселье станет низкая плотность застройки и высокая обеспеченность общедоступными парковочными местами, удобная транспортная доступность, сложившаяся локация с образовательными и дошкольными учреждениями.

Третий тренд — создание полноценного 15-минутного города. Так, в проекте Glorax запланирован зеленый пешеходный бульвар с зонами отдыха, который пройдет через всю территорию комплекса. Часть территории жилого комплекса отдана под организацию зоны для занятий спортом. Также проектом предусмотрена коммерческая инфраструктура — на первых этажах откроются магазины, кафе, предприятия сферы услуг и комьюнити-центр для жителей.

В целом, как отмечают эксперты, рынок жилой недвижимости постепенно адаптируется к новым реалиям. В частности, как поясняла ранее управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева, в массовом сегменте спрос практически вернулся на нормальный для рынка недвижимости уровень, который существовал до ажиотажа, вызванного сверхдоступной ипотекой с околонулевыми ставками. Стабильный спрос сохранится и далее, если не будет дополнительных внешних шоков. По итогам года член Совета «Нострой», генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов ожидает, что объем продаж квартир в новостройках будет сопоставим с показателем прошлого года, если не вмешаются геополитические факторы и ситуация не будет резко отличаться от той, которая есть сейчас. Стабильный спрос, в свою очередь, означает перспективы для запуска новых проектов.