Top.Mail.Ru
10 января 2023

Дом с доходами: как меняется рынок сервисных апартаментов в Петербурге

Рынок апартаментов в Петербурге растёт год от года. По данным NF Group в Петербурге, сейчас представлены 9,4 тыс. юнитов в 29 апарт-отелях. Их общая доля в 2022 году выросла на 15% на рынке краткосрочной аренды, потеснив гостиницы и квартиры, сообщили в GloraX. Большинство предложений сейчас сосредоточено вокруг сервисных апартаментов. Чем они отличаются от обычных апартов? Под термином «сервисные апартаменты» подразумевают полностью готовые для проживания и сдачи в кратко- и долгосрочную аренду нежилые помещения, которые объединяют внутренняя инфраструктура и круглосуточный отельный уровень обслуживания. Ещё одно преимущество — наличие управляющей компании (УК). Как правило, такие операторы профессионально занимаются сдачей апартаментов в аренду, уже зарекомендовали себя на рынке и обладают успешным опытом. В связи с этим можно получать стабильный доход без специфических знаний и опыта при минимальных рисках.

Современный апарт-отель — это не только комфорт, комплекс услуг и качественное размещение, это ещё многофункциональность. Сочетание нескольких функций создаёт синергию, которая идёт на пользу и апарт-отелю, и его гостям«, — говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Петербурге.

В апарт-отелях большое внимание уделяется общественным пространствам: лобби, ресторанам, барам, коворкингам, фитнес-залам, игровым комнатам. Такая внутренняя инфраструктура присуща жилым комплексам бизнес-класса и выше. В апартаментах можно получить всё это за существенно меньшие деньги. В итоге в распоряжении арендатора не только помещение номера, но и всю инфраструктуру отеля, в том числе, клининг и консьерж-сервис.

Выгодное вложение

Если сравнивать сдачу в аренду квартиры и сервисных апартаментов, то последние будут выгоднее, считают аналитики. Стоимость их покупки ниже, как правило, на 15-20%, а арендная ставка, за счёт предоставляемого сервиса — выше. Если сравнить их доходность в Петербурге, то сдача в аренду квартир приносит около 4% годовых, на апартаментах же можно зарабатывать 7-10%.

«Квартиру чаще всего сдают на долгосрок, а апартаменты профессиональная УК может сдавать на долгосрок, среднесрок и краткосрок, в зависимости от сезона и спроса, и быстро переключаться между этими вариантами, что позволяет получить больше прибыли инвестору», — поясняет эксперт рынка Александр Терентьев. К тому же рентный бизнес имеет множество нюансов, однако все вопросы с постояльцами решает за собственника управляющая компания. Внимание уделяется даже таким деталям, как износостойкость материала в местах активного использования помещений.

Апарт-столица

Петербург вышел в лидеры по количеству предложений юнитов в апарт-комплексах в аренду. В NF Group уточнили, что 80% номерных фондов относится к категории «три звезды». Интересно, что в Москве представлено всего несколько апарт-отелей, но и те в классе «бизнес» и «элит». Более популярны они в таких регионах, как Сочи, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Новосибирск и Нижний Новгород. При этом проекты сервисных апартаментов в Северной столице предлагают повышенную доходность при более низком пороге входа на рынок — по сравнению с приобретением квартир — и традиционной надёжности такого актива. Девелоперы выставляют не только покупку лотов целиком, но и отдельных квадратных метров. Есть различные программы доходности, но средний уровень эксперты оценивают в 8%.

Если говорить о доходности, то по апартаментам обещают от 5 до 15% в год, реальное значение соответствует в среднем 8-10%. А при условии, что туристический поток и количество путешественников в Петербурге и Москве только увеличивается, можно с уверенностью говорить о том, что спрос на такой вид недвижимости будет гарантированно расти как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе«, — уточняет пресс-служба GloraX.

Первоначально девелоперы ориентировались на туристов или бизнес-путешественников, предпочитающих центральные районы города. И для этого есть все основания, так как последние официальные данные говорят о том, что в Петербург в 2022 году приехали более 7 млн туристов — по информации за ноябрь, это уже на 1 млн человек больше, чем годом ранее. Увеличилась и средняя продолжительность поездки — с 3-4 до 5-6 дней. А средний чек вырос почти на 14%.

По разным оценкам, средняя заполняемость апарт-отелей в течение 2022 года составила до 70%, а в летний сезон, ожидаемо, ещё больше — до 90%. Это объясняется тем, что постояльцам предлагают все гостиничные опции и инфраструктуру, а проживание в среднем стоит на 17% ниже.

В последнее время рынок апарт-отелей осваивает и районы вокруг центра, поэтому появляется конкуренция уже за средне- или долгосрочную аренду квартир. Аналитики уверены, что здесь заложен драйвер роста. Один из таких проектов — «25/7 Заневский» — расположен в активно развивающемся Красногвардейском районе в двух минутах от станции метро «Ладожская».

Эти апартаменты, площадью от 21 до 80 м2, сдаются с полной отделкой и меблировкой, оснащены бытовой техникой и гостиничным пакетом. Классификация «четыре звезды» подразумевает предоставление более высокого уровня сервиса и больший штат персонала. «Управляющая компания берёт на себя не только решение всех эксплуатационных задач, но и занимается продвижением и рекламой, а также поиском арендаторов, что гарантирует высокую заполняемость даже в низкий сезон, отвечает за сохранность имущества, а также осуществляет контроль за работой всех инженерных систем», — говорится в официальном сообщении компании GloraX.

Как и в других апарт-комплексах, здесь сделан акцент на инфраструктурную составляющую, предусмотрены общественные пространства, коворкинги, переговорные, ресторан, фитнес-зал, SPA-зона и пр.

Отдельное внимание застройщик уделил безопасности и технологическому оснащению апартаментов. Так, резиденты получат доступ к интерактивному ТВ, голосовому помощнику, централизованному управлению светом и электроприборами. Вся информация по управлению апартаментами аккумулируется в мобильном приложении, в котором также предусмотрен функционал селф-чекин и бесключевой доступ в номер.

Что касается доходности, то девелопер предлагает два вида программ: «Гарантированный доход» и «Максимальный доход». Кроме того, можно остановиться на варианте, при котором будущий собственник сократит свои инвестиции на этапе покупки апартамента.

«Сейчас, когда стоимость квадратного метра минимальна, инвестор может подобрать ипотечную программу с низкой процентной ставкой и тем самым уменьшить размер своих вложений в проект. Если при этом выбрать программу „гарантированный доход“, сумма ежемесячного дохода полностью покроет выплаты по ипотеке», — пояснили в компании.

Доходные дома

Формат современных сервисных апартаментов впервые появился в Петербурге и на протяжении нескольких последних лет активно эволюционировал именно здесь. У нас совершенствовались операторы апарт-отелей, формировались уникальные бизнес-практики и даже своя культура в отношении развития этого типа недвижимости.

К слову, сервисные апартаменты по функционалу можно сравнить с дореволюционными доходными домами. Они появились во время реформ Александра II, когда из-за повышающейся экономической активности в город начали приезжать бывшие жители деревень, которым потребовалось арендное жильё, рассказывает краевед, кандидат исторических наук Александр Чепель. В Петербурге возник бум строительства доходных домов. Это были частные владения купцов, дворян, разбогатевших крестьян, а также корпораций, например, кредитных обществ или страховых компаний. Такая недвижимость была как на Невском проспекте, так и на окраинах, но её качество сильно различалось. Собственник будущего здания мог воспользоваться кредитом для строительства под залог участка, а затем заложить и готовое здание.

Ежегодный доход от сдачи составлял тогда около 5% от стоимости строительства, а размер арендных платежей зависел от качества и комфорта жилья. В среднем, пятикомнатная квартира на Петроградской, тогда Петербургской стороне, обходилась ежегодно в 1 тыс. рублей. Для сравнения, «хорошая» зарплата инженера составляла в год 2,5-3 тыс. рублей«, — рассказывает Александр Чепель, краевед, кандидат исторических наук.

Эксперт приводит в пример несколько известных доходных домов Петербурга: это дом Лидваль на Каменноостровском проспекте, дом Бенуа на Каменноостровском, 26-28 «Первого российского страхового общества», доходный дом Н. Н. Лейхтенбергского и доходный дом Никонова.

После революции в XX веке многие доходные дома были заброшены и впоследствии разрушены. Сохранившиеся здания, как и вся остальная недвижимость, были переданы в собственность государства и многие из них стали коммунальными квартирами. Так закончилась история доходных домов. Что касается будущего, то по оценкам экспертов, рынок апарт-отелей продолжит активно развиваться, а доходность в 2023 году останется на таком же уровне.

Читайте далее
04 / 10
Логотип СМИ
11 июля 2024
Президент GloraX: «Нижегородские набережные — это природный магнит»
Логотип СМИ
10 июля 2024
«Выход в регионы — ключевой элемент нашей стратегии на ближайшие пять лет»
Логотип СМИ
30 мая 2024
Федеральный девелопер GloraX займется строительством в Ташкенте
Логотип СМИ
23 мая 2024
В Советском районе Казани построят жилой комплекс из двух 19-этажных корпусов
Логотип СМИ
21 мая 2024
В Московском районе Казани построят жилой комплекс площадью почти 50 тыс. кв. м
Логотип СМИ
17 мая 2024
Под Петербургом построят жилой комплекс размером с небольшой город
Логотип СМИ
17 мая 2024
Рядом с Красным Селом появится жилой комплекс на 1,5 млн кв. м
Логотип СМИ
17 мая 2024
GloraX планирует построить у Красного Села микрорайон на 1,5 млн кв. метров
Логотип СМИ
16 мая 2024
Покупателей квартир привлекают научным подходом
Логотип СМИ
16 мая 2024
GloraX создал научную лабораторию для проектирования жилой среды