Ценность в квадрате

Девелопер Екатерина Ульянова — о том, выгодно ли будет инвестировать в недвижимость в 2023 году

Как изменилась сфера инвестиций и какие стратегии вложения средств выбрать? Вопрос, которым сейчас задаются как институциональные инвесторы, так и граждане. Это особенно актуально, когда привычные схемы перестают работать. Какое решение выбрать на краткосрочную и долгосрочную перспективу и в каких сферах по-прежнему можно быть уверенными в стабильном росте вложенных средств?

Традиционно выделяют несколько основных инструментов для инвестирования: банковские депозиты, облигации, акции, драгоценные металлы, недвижимость, а также альтернативные вложения.

Относительно новые инструменты — криптовалюта и NFT произведений искусств — показывали невероятную динамику. Рынок NFT вырос за 2021 год в 200 раз, до $17,6 млрд. Однако в 2022-м криптотехнологии разом потеряли капитализацию и доверие инвесторов: почти одновременно с банкротством второй по величине в мире криптобиржи FTX обесценилось и большинство NFT.

Вложения в антиквариат, коллекционные авто или предметы искусства также уже не выглядят привлекательным решением — с нишевыми предметами стало сложнее выйти на зарубежные площадки или найти покупателя в России.

Вложения в золото обычно используют для сбережения, а не приумножения средств. Эффективность этого инструмента проявляется только на длинных дистанциях, в течение которых вас могут подстерегать риски: санкционные меры, проблемы хранения, эпизодические снижения цен. Сейчас банки активно привлекают инвестиции в золото, предлагая клиентам в том числе доставку слитков на дом.

Не очень радужная картина складывается и на фондовых рынках. Риски инвестирования здесь значительно выросли. В сентябре на российском рынке состоялась масштабная распродажа акций, а индекс Мосбиржи снизился на 8,84% — до 2215,67 пункта. Это максимальное падение с 24 февраля, когда оно составило более 33%. При этом котировки большинства голубых фишек снижались в пределах 15%. Инвестировать в валюту и играть на ее курсе с таким количеством законодательных ограничений и «черных лебедей» могут себе позволить только самые опытные профессионалы.

Когда агрессивные стратегии, нацеленные на получение максимальной прибыли, становятся слишком рискованными, возрастает актуальность консервативных инструментов: депозитов, облигаций, недвижимости, драгоценных металлов.

Самый доступный и понятный консервативный инструмент — банковский вклад. Но сегодня сложно найти предложения со ставкой выше 10%, чаще речь идет о доходности 7,5–9%. Из недостатков — ограничение по сумме, которая подлежит страхованию, и отсутствие мобильности, поскольку вывод денег с депозита до окончания срока вклада грозит потерей доходности. Кроме того, в среднем срок вклада составляет один год, то есть придется регулярно переводить деньги на новые депозиты.

Облигации — долговые обязательства компаний или государства — один из консервативных инструментов. Из-за низкой финансовой грамотности россиян эти ценные бумаги доступны ограниченному числу инвесторов.

Облигации выпускают и девелоперские компании. Впрочем, и здесь нужно учитывать длительность погашения — в среднем три-пять лет. И относительную рискованность.

Сейчас недвижимость показывает не самую высокую доходность по сравнению с предыдущими годами. С учетом низкого темпа роста цен и массовых скидок вложения в новостройки на стадии строительства для дальнейшей перепродажи становятся менее выгодными на краткосрочную перспективу.

При этом инвесторам стоит обратить внимание на сервисные апартаменты. Это полностью готовые для проживания и сдачи в аренду нежилые помещения с собственной инфраструктурой и сервисом. Сдачей в аренду занимается профессиональная управляющая компания, поэтому стабильный доход можно получать без специфических знаний. Инвестиции в апартаменты становятся доступны всем желающим, так как можно выкупать не только лоты целиком, но и определенное количество метров.

В среднем доходность от них составляет 8–10% в год. При условии, что туристический поток только увеличивается, спрос на апартаменты будет уверенно расти. К примеру, средняя заполняемость апартаментов в Санкт-Петербурге в 2022 году составила 70%, в высокие сезоны — до 90%. Дополнительную привлекательность сегменту обеспечивает ограниченное предложение на рынке. В Москве функционирует два таких проекта, а в Петербурге — семь.

Таким образом, недвижимость сегодня остается «тихой гаванью» для инвестиций. Несмотря на отрицательную корректировку стоимости квадрата, очевидно, что, когда геополитическая ситуация стабилизируется, цены на недвижимость снова начнут расти.